По данным Управления генерального заказчика администрации Пскова, новый порядок управления жильем коснется более 1500 многоквартирных домов, где проживают 174,3 тыс. человек.
Какой способ управления выбрать?
Их, как известно, три.
Первый. Жильем управляют непосредственно собственники. При этом юридическое лицо не образуется.
Второй. Жильцы дома организуют юридическое лицо - товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Третий. Жильцы дома на общем собрании выбирают управляющую компанию (УК).
Собственники жилья должны помнить, что способ управления своим домом они имеют право изменить в любое время. Но такое решение принимается только на общем собрании.
Сейчас ходит много разговоров о том, что с выбором способа управления не нужно торопиться. Дескать, Госдума продлила срок этого выбора еще на год. Однако такое решение не отменяет саму жилищную реформу, и выбирать способ управления своим жильем все равно рано или поздно придется. Иначе это сделают за вас муниципальные власти. Они объявят открытый конкурс и по его результатам назначат УК.
Процедура - не дура
Собственники жилья должны затвердить, как Отче наш, что все "судьбоносные" для них решения принимаются только на общем собрании. Оно считается правомочным, если присутствуют собственники, имеющие в совокупности не менее 50 % голосов. При этом решение считается принятым, если за него подано более 50 % голосов от присутствующих на собрании.
Каждый собственник должен знать, какое количество голосов он имеет. Оно пропорционально общей площади его квартиры. Вычислить количество голосов можно в виде дроби или в процентах. При этом в числитель дроби ставится общая площадь квартиры, а в знаменатель - сумма всех общих площадей помещений дома (жилых и нежилых), находящихся в собственности (это, собственно, и есть 100% голосов). То есть у вас должна получиться какая-то доля от этих ста процентов.
Допустим, общая площадь вашей квартиры 70 кв. метров, а сумма всех общих площадей дома - 2800 кв. метров. Делим 70 на 2800 и получаем долю вашей квартиры в общей собственности - 0,025. А если хотим получить в процентах (так удобнее при подсчете голосов), умножаем 0,025 на 100 и получаем 2,5 %. Это и есть количество ваших голосов, которые будут участвовать в принятии решений общего собрания.
Так что правомочно общее собрание или нет, подсчитать нетрудно. Для этого нужно просто сложить доли участников собрания в процентах и вывести сумму. Меньше 50% - собрание неправомочно, а набралось 50% голосов и более - можно смело решать все наболевшие вопросы.
Совет
Договор на управление домом заключается на срок от 1 года до 5 лет. Но специалисты советуют первый договор заключать на один год. Чтобы, как говорится, договаривающиеся стороны смогли присмотреться друг к другу и решить, стоит ли им жить в таком "браке" дальше.
Не "порулить" ли самим?
На первый взгляд, непосредственное управление своим домом очень завлекательно. Не придется содержать штатных членов правления ТСЖ, административно-управленческий и обслуживающий персонал. Ведь в ТСЖ председатель правления вряд ли согласится горбатиться на таком сложном участке на общественных началах. Потребуются также бухгалтер (а может, и не один), кассир, юрист (хотя бы на договорных началах по мере надобности), сантехник, электрик, плотник. И чем крупнее ТСЖ, тем больше понадобится специалистов, чтобы содержать жилье в порядке и обеспечивать законные интересы жильцов.
Например, в подмосковной Балашихе жильцы многоквартирных домов, создав для управления ТСЖ, стали платить за услуги ЖКХ в 3-4 раза больше, чем прежде. Также увеличатся расходы на эксплуатацию, если домом станет управлять УК.
А при непосредственном управлении потребуется лишь один управдом. Казалось бы, "нарисовывается" явная экономия. Но управдому тоже придется платить. Хорошо, если попадется специалист-универсал, знающий и жилищно-коммунальное хозяйство, и бухгалтерию, и юриспруденцию, и еще много чего (вот только где его найти?). А если управдом в этих делах "ни ухом ни рылом"? Покрутится бедолага месяц-другой да и откажется от такой работы. Или потребует от жильцов доплату за "вредность" и дополнительных расходов на содержание хотя бы "приходящего" бухгалтера. А затем на оплату сантехника, если где-то труба потекла, и плотника, если дверь в подъезде хулиганы выломали. Ну и так далее. И все это будет делаться через чуть ли не ежедневные скандалы. Кто тут выдержит?
Более того, непосредственный способ управления жильем прописан в законе очень скупо и неполно. Чем это чревато, понятно. Тут возможны конфликты в правоотношениях как с услугодателями, так и с жильцами.
Кто, например, будет контролировать работу управдома? Каждый раз собирать общее собрание? Назначать "контролера"? Приглашать аудитора? А если управдом проворовался - судиться с ним каждому?
Так что этот способ управления может прижиться главным образом в небольших домах, с небольшим количеством собственников. Да и то лишь там, где жильцы хорошо знают друг друга и полностью доверяют соседям. То есть с высоким уровнем самоорганизации. Жильцы таких домов и сейчас содержат свое жилье в порядке. Но таких домов - раз, два и обчелся.
Памятка
Если собственники выбрали непосредственное, т.е. самостоятельное управление домом, договор по содержанию и ремонту общего имущества заключается с каждым собственником на условиях, принятых на общем собрании. А вот с услугодателями - на холодное и горячее водоснабжение, отопление, электро- и газообеспечение - каждый собственник заключает договоры от своего имени. Управдом сможет помочь вам лишь тем, что станет бегать с вашими "бумажками" по всем этим конторам.
Жильцы нашего дома хотят выбрать непосредственное управление, а в качестве первой меры по наведению порядка намерены нанять техничку для ежедневной уборки в подъезде с ежемесячной зарплатой 5 тыс. рублей. Как рассчитать величину взноса каждой квартиры?
Этот вопрос регламентируется договором по содержанию и ремонту общего имущества вашего дома. Условия такого договора принимаются на общем собрании, а сам договор заключается с каждым собственником.
Чтобы рассчитать величину взноса, 5 тыс. рублей нужно поделить на сумму площадей помещений, находящихся в общей собственности, и умножить на общую площадь своей квартиры.
Возьмем уже упомянутый пример: сумма общих площадей - 2800 кв. метров, общая площадь вашей квартиры - 70 кв. метров. Итак: 5000 делим на 2800 и умножаем на 70, получаем 124,9 руб. Округленно 125 руб. Это ежемесячный взнос вашей квартиры.
Другой вопрос - согласится ли техничка вывозить ежедневную грязь за такую зарплату? Если в доме 2 подъезда и 3 этажа - это один объем работы. А если ваш дом на 5 подъездов и 7 этажей? Тут и за 15 тыс. рублей будет трудно найти техничку. В общем, прежде чем устанавливать, сколько платить обслуживающему персоналу, надо скрупулезно подсчитать объем работы и определиться с адекватной суммой зарплаты.
Кроме того, следует учесть и материальное положение жильцов. Сможет ли, например, бабушка, живущая в трехкомнатной квартире (так вышло, что осталась одна на семидесяти квадратах), платить из своей скудной пенсии по 125 рублей? А ведь таких малоимущих может оказаться в доме немало. Если они откажутся, согласятся ли остальные собственники платить за них? Управдому придется приложить немало дипломатических усилий, чтобы выполнить решение общего собрания.
В вашем доме могут быть также муниципальные квартиры. Их жильцы являются нанимателями. Хорошо, если это состоятельные семьи, и ваши нововведения им по карману. Но ведь наниматель имеет полное право заявить, что дополнительные платежи - это головная боль местного муниципалитета. Будет местная власть компенсировать ему содержание технички - станет платить, а нет - извините, идите в администрацию и собачьтесь там сами. И это снова забота управдома.
И таких житейских ситуаций возникнет немало. Как их разрешить, чтобы было и по справедливости, и по закону?
Редакция благодарит председателя комитета по правовым вопросам и местному самоуправлению Псковской городской Думы И. Цецерского за помощь в подготовке материалов этой полосы.
В следующем выпуске речь пойдет о взаимоотношениях жильцов и товариществ собственников жилья (ТСЖ).
Анекдот в тему
К большому сожалению правительства, реформу ЖКХ тормозит простое соображение: нельзя делать стоимость коммунальных услуг выше стоимости автомата Калашникова.
Как повысить качество услуг ЖКХ?