"Можно и жилье сохранить, и деньги сберечь", - считает депутат Псковской городской Думы Иван Цецерский.
Как известно, до 1 января 2007 года собственники жилья в многоквартирных домах обязаны выбрать один из трех способов управления своим домом. Или за них это сделают муниципальные власти. Чем все это может аукнуться?
Куда жильцу податься?
В Пскове, например, почти половина домов требует капремонта, в плачевном состоянии придомовые территории. Взять их в управление не рискнет ни ТСЖ, ни компания, ни отдельно взятый управленец. В силу известной поговорки: "Не имела баба хлопот, да купила порося". Ведь эксплуатация и ремонт такого дома потребуют сумасшедших денег. Например, средняя стоимость комплексного капремонта пятиэтажки на четыре подъезда (без отселения жильцов) составляет порядка 30 млн рублей. Собрать такую сумму с жильцов сейчас нереально. Ведь среди них нередко до 30% пенсионеров и еще столько же прочих малоимущих граждан. Захотят ли остальные 40% жильцов нести все бремя расходов?
Такая ситуация не в одном только Пскове. Поэтому не случайно в Государственной Думе родился законопроект о переносе срока выбора УК до 1 января 2008 года. Псковские думцы единогласно поддержали этот законопроект. Более того, депутаты предложили: прежде чем передавать жилье в управление, его надо капитально отремонтировать. И вообще не слишком торопить реформу, а осуществлять ее постепенно и поэтапно, по усмотрению властей субъектов федерации. Кстати, за это же думцы даже богатой Москвы. Иначе может получиться как в Казахстане.
Там все заботы о содержании приватизированного жилья государство свалило на плечи жильцов еще в середине 90-х годов, создав аналоги наших ТСЖ - КСК (кооперативы собственников квартир). Но обнищавшее население оказалось не способно нести такие расходы. В результате за десять лет дома пришли в такой упадок, что власти сейчас заговорили о том, что необходимо вновь вернуться к бюджетному финансированию. Потому что еще несколько лет - и восстанавливать будет практически нечего. Крыши текут, фасады рушатся, внутридомовые сети сгнили, а дворы не благоустраиваются и обросли свалками.
Словом, скоропалительно введенные новые жилищные отношения таят в своих глубинах немало "подводных камней". О некоторых из них предупреждает председатель комитета по правовым вопросам и местному самоуправлению Псковской городской Думы Иван Цецерский.
Дом как продолжение квартиры
- Если законодатель решит все вопросы, касающиеся взаимоотношений между собственниками и управляющей компанией, - говорит Иван Николаевич,- это облегчит осуществление и других способов управления жильем - самими собственниками или через ТСЖ. Облегчит, конечно, относительно, потому что все три способа управления являются для нас совершенно новыми, предусматривающими полную ответственность жильца не только за собственную квартиру, но и за весь дом, за его содержание и ремонт, за благоустройство придомовой территории и порядок на ней.
У нас ведь сейчас нередко как? Выбросила неряха соседка из окна пакет с мусором - там ему и место, ведь не у себя в квартире. Разбил пьянчужка стекло в подъезде - все будто воды в рот набрали, а если и обращаются в домоуправление, то еще не факт, что окно сразу застеклят. Или затеял какой-нибудь "буратино" евроремонт квартиры и разобрал несущую стену - из-за всеобщего пофигизма никто не возмутится, пока дом не завалится. Теперь же каждый жилец должен осознать, что общий дом - это продолжение его личной квартиры.
Увы, домов с таким самосознанием жильцов пока раз, два и обчелся. Я, например, знаю лишь один, на улице Комдива Кирсанова, 7. Живут там в основном ветераны, то есть люди малоимущие, но они смогли наладить образцовое содержание своего общего жилища. Сами покрасили подъезды, отремонтировали окна и двери, привели в порядок подвал, поддерживают чистоту во дворе. Чем не образец ответственности и не пример для подражания!
Урвать и убежать?
- Ну, такой-то дом любая управляющая компания охотно возьмет под свое крыло...
- А зачем? В таком доме, где жильцы самоорганизовались и доверяют друг другу, проще нанять толкового человека со стороны, чем идти под управляющую компанию. Кто его знает, на кого нарвешься?
Возьмем для примера дом новой постройки. Он не требует затрат на капремонт кровли, фасада, внутренних сетей, не нужно заделывать межпанельные швы. Такой дом - лакомый кусочек для управляющей компании. Потому что любая компания - это коммерческая структура, созданная для извлечения прибыли. И вот, пока ничего не валится, эта компания "откачивает" из карманов жильцов "бабки" и в ус не дует. А через несколько лет вдруг собирает жильцов и находит массу "убедительных" причин, чтобы расторгнуть договор.
Но это только для жильцов причин много. А для компании причина всего одна - подошел срок капремонта. А это дело хлопотное и дорогостоящее. Особенно если учесть, что у компании нет накопительного фонда. Поэтому, например, чтобы отремонтировать только протекающую крышу, надо собрать тысяч пятьсот, а то и больше. С 50-квартирного дома - это минимум по 10 тысяч рублей с квартиры. Сможет ли собственник найти в своем семейном бюджете эту "десятку", если у него пенсия три тысячи или зарплата тысяч пять?
Итог тут один - компания бросает жильцов на произвол судьбы. Приходят другие ушлые ребята, обследуют дом и говорят: "Мама дорогая! Да ваш дом на ладан дышит. Кровля протекает, водопровод прохудился, теплосети проржавели, через межпанельные швы небо видать. В общем, или будем тарифы повышать, или выкладывайте "пол-лимона" на бочку!"
Что делать? Пятьсот тысяч собрать нереально. Значит, надо повышать тариф. Хорошо, если компания согласится сделать ремонт авансом, посадив жильцов в долговую кабалу на несколько лет, аккумулируя деньги в накопительном фонде. Но, скорее всего, не согласится. Потому что это попахивает фантастикой. Компаний, согласных ждать выгоду несколько лет, сейчас днем с огнем не сыщешь. Ведь почти повсеместно принцип один - "урвать и убежать".
Миллион за... копейку
- Но допустим, удалось собрать полмиллиона. Однако пока собирали деньги, искали подрядчика, заключали договор - наступила зима, начинать ремонт кровли поздно. А весной бравые управленцы затевают благоустройство двора. Ничего не подозревающие жильцы не могут нарадоваться на такую заботу. Но вот компания поставила последний "грибок" и покрасила сверхплановую скамейку за счет якобы "сэкономленных" средств. И тут выясняется, что компания намерена расторгнуть договор. "У нас, - говорят управленцы, - больше нет средств на содержание вашего дома, просим признать нас банкротами!" А если таких домов у компании два или три? Или она собрала еще пару миллионов на другие "неотложные" нужды?
В общем, свалили ребята. Нашли массу способов завысить объемы и стоимость работ, набили карманы деньгами и "сделали ноги". И все вроде бы законно. Яму под "грибок" выкопали не за тысячу рублей, а за пять, бетон положили не обыкновенный, а вроде как на золоте замешенный и скамейки у подъездов не красили, а будто инкрустировали самоцветами... Словом, положили в карманы несколько десятков тысяч "зеленых", потеряв лишь уставный капитал своей компании в сумме... десять тысяч рублей! Именно такова минимальная сумма, необходимая сейчас для создания общества с ограниченной ответственностью.
Что делать жильцам в такой ситуации? Нанимать аудитора, услуги которого тоже влетят в копеечку? Судиться, нести расходы на адвоката и, в случае благоприятного исхода дела, ждать возврата долгов до морковкина заговенья?
- Так что же, выходит, что жильцы никак не защищены от мошенников и проходимцев?
- Выходит. Потому что никаких гарантий правовой защиты собственников в жилищном законодательстве не прописано. Контролировать деятельность управляющих компаний не имеют права ни местные власти, ни органы госуправления - только сами жильцы! Кстати, создавать накопительный фонд под расходы на будущий капремонт муниципальные власти тоже не имеют права. И, естественно, найдется немало дельцов, желающих погреть руки на пассивности и правовой неграмотности квартировладельцев. Ведь мошенники ничем практически не рискуют, кроме мизерного уставного капитала. Кто откажется потратить десять тысяч, чтобы сорвать миллионный куш?
За себя и за того парня?
- И таких правовых ловушек в новых жилищных отношениях заложено немало. Скажем, жильцы дома решили делать влажную уборку в подъездах еженедельно. Управляющая компания говорит: "Пожалуйста! Но для этого надо поднять оплату на 50 рублей с каждой квартиры". Проголосовали: 60% - за, 40% - против. Решение принято, но будет ли оно исполнено? Вы что, станете судиться с соседями, которые против? Или, может быть, станете платить за себя и за того парня?
Другой пример. По новым правилам все услугодатели станут заключать договоры не с жильцами, а с управляющей компанией. Однажды ей срочно понадобились деньги, и она уговорила жильцов сделать предоплату вперед за три месяца. А потом по какой-то "уважительной" причине расторгла договор на управление или, того хуже, была признана банкротом. Что ожидает жильцов? Опять суды и нервотрепка. Причем как с компанией, так и с услугодателем, который не получил денежки за отпущенное тепло или электроэнергию. Ему-то ведь дела нет до проблем жильцов. Мол, надо было думать, когда выбирали управляющую компанию!
Или, скажем, в квартире поставлен счетчик на тепло. Но это совсем не значит, что вы будете платить управляющей компании по счетчику. Вам придется оплачивать не только потребленное вами тепло, но и потери во внутридомовой сети, а также за батарею в подъезде, за утечку горячей воды при аварии. Кстати, за ликвидацию аварии и ее последствий жильцам тоже придется платить. Ни одна управляющая компания не возьмет это на себя. С какой стати она должна заниматься благотворительностью?
Закон без механизма
- Это по новым домам. А если жилье уже сейчас требует капитального ремонта? Найдутся ли желающие "порулить" таким домом?
- Нет конечно. Они найдутся только в двух случаях. Если федеральный или местный бюджет возьмут финансирование капремонта на себя, передав эти деньги управляющим компаниям. Или же, прежде чем передавать в управление, государство отремонтирует эти дома.
Я бывал на собраниях жильцов, проходят они безобразно. Но не потому, что администрация города плохо работает с собственниками, а потому, что люди не верят во все эти нововведения. Опыта же поднабраться негде. Соответственно, нет и убедительных аргументов. Жильцы откровенно высказывают опасения, что в результате реформы их жилищно-бытовые условия не улучшатся, а ухудшатся.
И вы правы, когда задаете вопрос: "Нужно ли нам идти по пути Казахстана?" Если сейчас государство сбросит жилье на руки собственникам, через несколько лет оно станет аварийным. И тогда средств на его восстановление потребуется гораздо больше, чем сейчас на капремонт этих самых пока еще 40% ветхого жилищного фонда.
Ода здравомыслию
- Возможно, вы правы. Но у казахстанской реформы есть и позитивный опыт. Да и вообще негативный опыт - это тоже опыт. Почему бы не изучить его, чтобы не изобретать велосипед и не повторять ошибок?
- Ну, наши коллеги в Госдуме и сами с усами. Я полагаю, что у них хватит здравомыслия, чтобы не позволить властям впасть в грех самообмана - вот, мол, передадим жилье в управление населению, и все наладится само собой.
Если законопроект в Госдуме пройдет, его следует обеспечить механизмами реализации. То есть на первом этапе предусмотреть бюджетное финансирование капремонта. Затем отремонтированные дома надо передавать на ответственную эксплуатацию. Именно на ответственную эксплуатацию, а не кому попало. То есть повязать управляющую компанию жесткими условиями. Чтобы не появилось искушения хапнуть и убежать. При этом предусмотреть формирование обязательного накопительного фонда под будущий капремонт. Своеобразный НЗ. Хотя, конечно, деньги могут где-то "прокручиваться", чтобы фонд прирастал не только взносами жильцов, но и заработанными дивидендами.
И только после всего этого устраивать конкурсы на передачу жилья в управление. Я уверен, в них наверняка будут побеждать компании, взявшие жилье на ответственную эксплуатацию. Зачем им отказываться от курицы, которая стала нести золотые яйца?
От редакции
В рассуждениях депутата гордумы не все бесспорно, поэтому "АиФ - Псков" приглашает читателей подключиться к обсуждению темы. Дельные соображения найдут место на страницах еженедельника и, надеемся, станут предметом внимательного изучения в управленческих структурах, ответственных за реализацию жилищной реформы.
Товарищи по жилью: Псковичи желают управлять своим домом сами 
ЖКХ по-человечески. Как сделать, чтобы соседи стали товарищами