Спор вокруг судьбы дачных участков на Линейной улице в Пскове, идущий четыре с лишним года, продолжается: 26 января комиссия при администрации города в очередной раз рассмотрит вопрос о перезонировании территории, на которой они находятся. В преддверии ее заседания страсти стали накаляться. Актив собственников, выступающий за внесение изменений в Генплан, начал связываться со СМИ, анонсируя в случае эскалации чуть ли не «акции протеста» в стиле 90-х с перекрытием дорог. «АиФ-Псков» вспомнил, в чем суть конфликта между муниципалитетом и собственниками участков, и попытался понять, возможен ли все еще компромисс между ними.
Псковские дали
Мы уже не раз рассказывали об этой истории. Еще в 1950-1960-х годах на улице Линейной, глухой окраине Пскова, выдавали дачные участки. Однако в Генплане 1973 года эта территория была отнесена к зоне Ж-1: многоэтажная застройка. Предполагалось, что город будет развиваться в сторону Дальнего Запсковья, и на Линейной рано или поздно вырастут новостройки.
Этим планам, скорее всего, помешал реализоваться крах СССР. Государственное строительство прекратилось, а частные застройщики предпочитали двигаться все дальше на запад, развивая район Завеличья, где можно было посадить новые дома на старые инженерные сети, а не строить инфраструктуру с нуля.
Тем не менее, и в новом Генплане, который был принят в 2010 году, улица Линейная осталась в зоне Ж-1. Но членов аж восьми садовых некоммерческих товариществ (СНТ), которые там возникли, это по-видимому особо не волновало: перспектива застройки Запсковья по-прежнему была призрачной. Более того: с учетом того, что участки находятся в черте города, многие сознательно шли на риск, приобретая здесь землю с двусмысленным статусом.
Ситуация изменилась в конце 2010-х годов, когда неподалеку, на пересечении улиц Инженерной и Юности, начали появляться новостройки. Поползли слухи, что Линейная также интересует неких застройщиков. И в декабре 2018 года дачники впервые обратились к городским властям с ходатайством об изменении статуса территории с зоны повышенной застройки Ж-1 на зону индивидуального жилого строительства Ж-4.
Мотивы их были понятны. Во-первых, раз и навсегда избавиться от «дамоклова меча» возможной застройки, а во-вторых, повысить капитализацию своей собственности: ведь в этом случае и участки будет легче продать, и их стоимость вырастет.
Хаос и гармония
Вопрос обсуждался долго и всесторонне. В конце 2020 года на внеочередной сессии Псковской городской Думы предложение по перезонированию Линейной было отклонено. Большинство депутатов прислушалось тогда к мнению представителей администрации Пскова.
Последние, во-первых, упирали на то, что Генплан - это стратегический документ, призванный сделать развитие города гармоничным. А во-вторых, что участки на Линейной более чем на 50% не используются по назначению: якобы, большую часть земли там занимают несанкционированные свалки и гаражные автосервисы.
Народные избранники тогда этим аргументам вняли. Тем более, что их заверили: садоводам на данном этапе ничего не угрожает. А если земля когда-нибудь и будет выделяться под застройку, инвестор по закону будет обязан выкупить землю и постройки по рыночной цене.
Но спустя полгода, в июне 2021 года, депутаты приняли решение рекомендовать администрации Пскова разработать и внести на утверждение в Псковскую городскую Думу проект решения о внесении изменений в Генплан. Была создана рабочая группа по данному вопросу. И вот 26 января вопрос о перезонировании территорий в Генплане вновь будет вынесен на рассмотрение специальной комиссии при администрации Пскова, в которую входят депутаты - члены комиссии по землепользованию и застройке, а также профильные специалисты.
Цена вопроса
«Внесение изменений в Генплан - единственный возможный вариант решения проблемы», - утверждает Вадим Певгонен, представитель одного из СНТ на Линейной. По его словам, в нынешних условиях собственники не могут в полной мере реализовать свои права: например, у них возникают сложности с газификацией участков. Он уверен, что перезонирование сделало бы участки на Линейной ликвидным товаром на рынке псковской недвижимости. А значит, появились бы новые активные и состоятельные собственники, которые совместными усилиями начали бы развивать эту территорию.
Но представители администрации Пскова поясняют, что все не так просто. По словам первого заместителя главы города Ирины Ивановой, перевод улицы Линейной из зоны Ж-1 в Ж-4 наложит на муниципалитет обязательства по развитию там дорожной сети, строительству ливневой канализации, организации освещения и обустройству тротуаров. По расчетам специалистов управления городского хозяйства (УГХ) администрации Пскова, которые озвучил его председатель Александр Грацкий, цена вопроса девяти километров дороги и сопутствующей инфраструктуры - 2 миллиарда рублей.
Город, предсказуемо, взять на себя такую непосильную ношу не хочет. Но, хотя СНТ по закону и обязаны сами следить за своей территорией, муниципальные власти готовы оказать посильную помощь уже сейчас: организовать то же уличное освещение, подсыпать дорогу асфальтовой крошкой, установить в проблемных местах «лежачих полицейских».
Актив дачников, впрочем, этими «полумерами» не слишком доволен: его представители разработали собственный план реконструкции уличной сети садоводств и даже собрали подписи людей, которые готовы в случае старта дорожных работ уступить часть своих участков: по несколько квадратных метров. Но в УГХ резонно отмечают, что данный план изготовлен без четкой привязки к местности и учета современных нормативов. Так что в случае его реализации собственникам, возможно, придется поступиться куда большими кусками земли.
Компромисс возможен?
Владельцев участков на Линейной, между тем, тревожит существующий проект планировки территории (ППТ), несколько лет назад разработанный администрацией Пскова. По словам Вадима Певгонена, в нем «на месте наших участков нарисованы многоквартирные дома».
Но, уверена первый заместитель главы Пскова, очень маловероятно, что для спорной территории найдется застройщик. Ирина Иванова приводит простой пример. Участок сразу за Крестовским путепроводом, на котором потенциально можно возвести до 90 тысяч квадратных метров жилья, уже трижды выставляли на конкурс, но желающих арендовать его нет. Хотя стартовая цена торгов - всего 7 миллионов рублей в год. На Линейной в случае гипотетического изъятия участков будет учитываться рыночная стоимость земли, всех строений и насаждений. По оценке Ирины Ивановой, в среднем это порядка 3 миллионов рублей. А всего участков там четыре сотни. «О какой перспективе строительства тут мы можем говорить?» - риторически вопрошает замглавы Пскова.
А в качестве одного из вариантов компромисса между городскими властями и дачниками Ирина Иванова предлагает отменить нынешний проект планировки территории Линейной улицы. Кажется, что в этом случае продолжающийся вот уже четыре с лишним года спор, пусть в одночасье и не разрешится, но имеет все шансы по крайней мере не переходить в горячую фазу.
