На протяжении последних нескольких лет цены на жильё в России показывают стремительный рост. А вот спрос на недвижимость волнообразен, и государство регулярно пытается стимулировать его: например, с помощью льготной ипотеки. Теперь же Минстрой просит застройщиков снизить стоимость квартир, а Центробанк выступает против околонулевых ипотечных ставок. «АиФ-Псков» узнал, как сейчас обстоят дела с ценами и спросом на жильё в Псковской области и что прогнозируют эксперты.
Дешевле не будет
На днях министр строительства РФ Ирек Файзуллин обратился к застройщикам с просьбой снизить цены на новые квартиры. Он уверен, что такой шаг позволил бы им быстрее продать недвижимость. В ответ на это появились комментарии различных членов Российской гильдии риелторов, которые в один голос заявили, что на такой шаг застройщики не пойдут, в противном случае им придётся снизить качество жилья.
Как заявил нашему изданию руководитель проекта ООО СЗ «Монолит» Олег Брячак, в Псковской области ситуация на рынке новостроек сейчас очень хорошая: с одной стороны, нет недостатка в предложениях, а с другой – есть спрос и все квартиры удаётся продать ещё до окончания строительства. «У нас продажи идут, чего нельзя сказать о других регионах. Я знаю, что в Москве до сдачи домов не проданными остаются порядка 50% квартир. В Пскове такого нет», – отметил он.
По словам Олега Брячака, рынок новостроек в регионе стабилизировался, за последние полгода роста цен на строительные материалы не было, стоимость жилья сильно не подросла. «Некоторые эксперты говорили, что будет падение рынка из-за снижения платёжеспособности населения. Но цены на новостройки не опускаются, спрос стабильный», – констатировал он.
За последний год, рассказал «АиФ-Псков» генеральный директор ООО «ЭТАЖИ-ПСКОВ» Роман Максименко, новые квартиры подорожали на 8-10%. Он считает, что снижения стоимости жилья в новостройках ждать не стоит. «Меняются цены строительные материалы, нужно поднимать зарплаты, дорожает ГСМ и так далее. Из-за этих инфляционных процессов застройщики не пойдут на снижение стоимости. Нельзя довести цену на квартиру до её себестоимости», – уверен эксперт.
Как следует из объявлений на одном из популярных сайтов по продаже недвижимости, на сегодняшний день самая дешёвая однокомнатная квартира в новостройке в Пскове площадью 36 м² стоит 2 208 000 рублей. В мае прошлого года аналогичная обходилась в 2 188 000 рублей. Если весной 2022-го самая дорогая однокомнатная квартира площадью почти 48 м² продавалась за 4 538 000 рублей, то теперь за 4 790 000 рублей можно приобрести однушку в 70 м².
А вот новенькую двухкомнатную квартиру площадью почти 48 м² можно в этом году купить даже дешевле, чем в прошлом, если, конечно, не иметь предпочтений по микрорайону. Сейчас цены начинаются от 2 900 000 рублей, год назад эта сумма была 3 196 000. Самая же дорогая двушка площадью в 120 м² продаётся за 6 800 000 рублей, в мае 2020-го максимальная цена была почти на 10 миллионов больше за жильё в 85 м².
Лидер по популярности
Как отмечает Роман Максименко, в то время, как цены на новые квартиры продолжали расти, на вторичном рынке они снижались. «Разрыв между вторичкой и новостройкой большой и он увеличивается. Торг при покупке жилья на вторичном рынке у людей стал более разумным», – отмечает эксперт. Он не исключает, что именно за счёт торга снижение цен на старые квартиры будет продолжаться.
На сайте объявлений на сегодняшний день самая дешёвая однокомнатная квартира в Завокзальном районе в Пскове площадью 26 м² стоит 1 320 000 рублей. Год назад такая же и в этом же месте была на 80 тысяч дороже. Цены на двухкомнатные квартиры снизились ещё больше: 2 060 000 рублей за 46 м² в этом году против 2 300 000 в прошлом.
Максимальная цена за одно- и двухкомнатную квартиру за год не изменились. Они по-прежнему составляют 6 000 000 и 10 000 800 тысяч рублей соответственно, но объекты из текущих предложений меньше по площади, чем прошлогодние.
Роман Максименко отмечает, что если в новостройке квадратный метр стоит, например, 70 тысяч рублей и ещё примерно 15 тысяч рублей на метр нужно заложить на ремонт, то во вторичку при цене в 70 тысяч рублей можно уже въехать и жить. А если в старой квартире всё же нужно делать ремонт, то и цена за квадратный метр будет уже ниже – 60 тысяч рублей и меньше. «На сегодняшний день можно найти и 55 тысяч за квадрат, в зависимости от района», – уверяет руководитель агентства недвижимости.
«На вторичном рынке сейчас идёт оживление и, думаю, оно будет продолжаться. Причина в том, что цены на новостройки стали не очень комфортными. Раньше старались покупать новые квартиры, потому что все хотят жить в новом доме, и уже во вторую очередь смотрели предложения на вторичном рынке», – заявил нашему изданию эксперт по недвижимости Андрей Шубарцов. Он обратил внимание на то, что «вторичка вторичке рознь» и сейчас есть в продаже квартиры в домах, которым 5-7 лет. «Там уже все соседи закончили делать ремонты, в самой квартире ещё не старый ремонт, на нижних этажах пооткрывалась коммерция, недалеко детский сад построили. Это интересные предложения», – считает он.
Нынешние цены на жильё в Псковской области Андрей Шубарцов считает соответствующими текущей ситуации, но отмечает, что если соотносить стоимость жилья со средней зарплатой по региону, то она высокая. «Раньше всегда считалось, что цена квадратного метра жилья должна быть равна средней зарплате по региону. Если считать, что средняя зарплата у нас 30-40 тысяч рублей, а стоимость квадрата 60-70 тысяч рублей, то получается, что цены высокие. Если бы цены были 50 тысяч рублей за метр, ситуация была бы красивее», – пояснил эксперт.
При этом он замечает, что цены на некоторые выставленные на продажу квартиры изначально были «перегреты» и теперь они снизились. «Так бывает, когда люди пытаются продать жильё самостоятельно, без привлечения специалистов. Они, как правило, даже не могут объяснить, почему выставили такую стоимость», – рассказал Андрей Шубарцов.
Он считает, что если никаких внешних потрясений не произойдёт, то в ближайшее время цены на жильё значительно меняться не будут, а рынок ещё больше могут оживить льготные программы для вторичного жилья. Вопрос об их создании поднял президент России Владимир Путин на встрече с генеральным директором «ДОМ.РФ» Виталием Мутко 13 апреля.
Рабочая ситуация
В целом эксперты сходятся во мнении, что ситуация на рынке недвижимости в Псковской области нормализовалась. «Декабрь и январь были ещё не самыми активными, февраль был хорошим, в марте наблюдалось некоторое затишье, а теперь снова есть оживление, не скажу, что бурное, но сделки пошли и количество объектов прибавилось», – заявил Андрей Шубарцов.
Роман Максименко также говорит, что показатели растут, но замечает, что цифры по продажам недвижимости на первичном рынке нормализовались только в марте. «Март к марту наша компания растёт. Никаких провальных моментов нет. Что касается цены квадратного метра, то она стабильна. С рынком сейчас всё в порядке», – уверяет он.
Об этом же свидетельствуют данные по жилищному кредитованию. За первые три месяца года только один из крупнейших российских банков выдал жителям Псковской области займов на 1,5 миллиарда рублей, что на 9% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Средняя сумма по ипотеке составила 2,2 миллиона рублей, что на 12% превышает показатель первого квартала 2022 года. При этом количество жилищных кредитов, выданных на покупку квартир на вторичном рынке, вдвое превышает число займов на новостройки.
«Ситуация на рынке недвижимости рабочая. Покупатели тщательно и вдумчиво выбирают объекты, продавцы гибкие по торгу, потому что покупателей не так много», – уверяет Роман Максименко.
Олег Брячак говорит, что сейчас псковичи в основном выбирают небольшие квартиры, одна- и двухкомнатные, потому что они дешевле. По его словам, первое, на что покупатели обращают внимание, это цена, на втором месте – локация, и только на третьем находится уровень комфорта: качество самого дома, наличие инфраструктуры вокруг.
Андрей Шубарцов отмечает, что весной и осенью 2022 года одни снимали свои объекты с продажи, потому что ожидали роста цен, а другие откладывали покупку, потому что ждали, что цены рухнут. «Сейчас люди подуспокоились, пришли в себя и стали решать свои жилищные вопросы: кто-то разъезжается, кто-то расширяется. Это уже жизненные ситуации, а не инвестиционные покупки», – добавил он.
Что касается околонулевых ставок по ипотеке, бороться с которыми решил Центробанк, то, как считают псковские эксперты, их ликвидация только оздоровит рынок.
«Все эти траншевые ипотеки – это маркетинговые игрушки. Как правило, клиент в конечном счёте переплачивает», – отметил Роман Максименко.
По словам Андрея Шубарцова, при таких ставках квартира, обычная цена которой была, например, 9 миллионов рублей, обходилась покупателю уже в 10-12 миллионов. «Такая ипотека была выгодна, только если человек собирается долго жить в квартире. Если же он решит её в скором времени продать, то сделает это фактически в убыток себе. Это не рыночный механизм, чем меньше такого будет, чтем лучше», – заключил эксперт.
