113

Ипотека возвращается. Самая свежая информация для желающих купить квартиру

Как приобрести квартиру через ипотеку, сколько реально стоит квадратный метр и когда банки будут давать ипотечный кредит с нуля, без вступительного взноса - обо всём этом шла речь на круглом столе, организованном «АиФ-Карелия».

Как найти идеальный вариант

«АиФ-Карелия»:

- Кого банки на сегодняшний день считают привлекательным заёмщиком по ипотеке?

Сергей Шатохин, банк «Возрождение»:

- На наш взгляд, идеальный заёмщик сегодня - это молодая семья, от 30 до 35 лет, как минимум с одним ребёнком и ежемесячным доходом примерно в 60 тысяч.

Правда, с молодыми семьями есть такая проблема, что, как правило, они недавно начали свой трудовой путь, и каких-то серьёзных накоплений у них нет. Выручить их может институт «созаёмщиков» - то есть третьих лиц, которые при оформлении ипотеки готовы разрешить учесть и их доход.

Таким образом, сразу увеличивается возможная сумма кредита. И необязательно эти созаёмщики должны быть родственниками.

Елена СМИРНОВА, «Связь-Банк»: 

- Я абсолютно согласна с тем, что для молодёжи, возможно, по объективным причинам труднее брать кредиты, и в нашем банке для этой категории заёмщиков есть несколько привлекательных программ.

Во-первых, это специальная программа на приобретение готового жилья для молодой семьи под залог приобретаемого жилья, по которой доля  собственных средств заёмщика снижена до 10% от стоимости квартиры. А для тех, у кого нет собственных средств, работает программа БЕЗ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА, которая позволяет получить кредит под залог уже имеющегося жилья, например, в случае приобретения жилья для детей под залог жилья родителей - то есть кредит под залог квартиры третьего лица.

Кредит в данном случае можно получить в размере 80% от стоимости жилья, передаваемого в залог, и целиком оплатить новую квартиру. При этом платёжеспособность потенциального клиента считается исходя из его доходов и может быть увеличена при помощи доходов созаёмщиков.

Сергей ШАТОХИН:

- Если говорить об ипотечных программах, то все те варианты, о которых говорили мои коллеги (например, залог имущества третьего лица), - все они есть и у нас, потому что таковы требования рынка: мы все работаем в одном информационном пространстве, и кредитные продукты между всеми банками схожи. А индивидуальный подход к клиенту есть везде. Выдача кредита определяется потребностями именно самого клиента. Вы приходите к нам в банк, рассказываете, чего вы хотите, а банк ищет для вас варианты, предлагает несколько схем и в зависимости от платёжеспособности, возможности залога, сроков кредита рекомендует какую-либо из программ.

Роль государства

- А каковы на сегодня механизмы господдержки для тех, кто берёт ипотеку?

Наталья КНЫШ, «ВТБ24»:

Мы реализуем такую программу, как «Ипотека с государственной поддержкой». Она заработала с июня этого года и рассчитана на продажу квартир в новостройках.

Главное отличие в том, что по этой программе процентная ставка по кредиту ниже, чем для приобретения жилья на вторичном рынке, она не зависит от срока кредита и размера первоначального взноса, также отсутствует комиссия за выдачу кредита. С октября «Ипотека с господдержкой» стартовала и на рынке строящегося жилья.Смысл её в том, что теперь при 40-процентной этажности – то есть если дом на 40 процентов построен – никакого дополнительного обеспечения в виде залога другой имеющейся недвижимости от заёмщика банк не требует, кредит выдается только под залог прав требования по договору участия в долевом строительстве. Процентная ставка на этапе строительства дома достаточно низкая, а после ввода дома в эксплуатацию снижается ещё на 2 процентных пункта. Большой спрос у нас есть на обе программы.

Сергей ШАТОХИН:

- Если говорить об участии в государственных программах, то банк «Возрождение» реализует программу, которая называется «Переменная ставка». Это программа не банковская, а Агентства ипотечного жилищного кредитования. Ставка по продукту находится в прямой зависимости от ставки рефинансирования ЦБ. Процентная ставка пересчитывается один раз в год. Таким образом, при снижении ставки рефинансирования снижается и ваша ставка по ипотечному кредиту.

Точно так же на этапе строительства мы не требуем никакого дополнительного обеспечения, только залог права требования.

Марина ЗИГУН, «Уралсиб»:

- Из того нового, что у нас появилось в последнее время, хотелось бы отметить и возможность рефинансирования, также страхование ответственности заёмщика по кредитному договору. Страхование ответственности - это защита клиента от проблем. Всё-таки заёмщик, заключая договор, оказывается в долгосрочных финансовых обязательствах перед банком-кредитором, поэтому если произойдёт что-то непредвиденное, заёмщик, застраховав свою ответственность, имеет возможность преодолеть финансовые затруднения.

Страхование ответственности повышает доступность ипотеки, потому что позволяет банку сделать первоначальный взнос меньше, а срок кредитования рассматривать более длительный.

В случае прямо противоположном, когда заёмщик имеет желание досрочно погасить кредит, отсутствуют  ограничения.

В качестве созаёмщиков у нас могут выступать и третьи лица, то есть люди, не связанные прямым родством с основным заёмщиком. Одним из нескольких заёмщиков в нашем банке может выступать человек без дохода - например, студент дневного отделения - в том случае, если вместе с ним кредит берёт кто-то, у кого доход есть.

Кроме того, специфика региона показывает, что есть доля покупателей, кто имеет желание приобрести недвижимость не в Петрозаводске и даже не на территории республики, а где-нибудь ещё - допустим, в Санкт-Петербурге. Для нас это препятствием не является: если заёмщик финансово благополучен, кредит выдадим.

Стоит заметить, что клиентоориентированность банка проявляется не только в личностном подходе к каждому. Безусловно, достойны поощрений льготные категории - люди, которые у нас уже брали кредиты или кредитуются на текущий момент, имеют в банке вклады, получают зарплату - для них в нашем банке предусмотрена скидка.

Сколько стоит жильё?

- В 2009 году люди брали ипотеку неохотно в связи с кризисом, сейчас положение выправляется?

Елена СМИРНОВА:

- Да, у нас тоже есть такая проблема, но в этом контексте хотелось бы отметить, что в нашем банке возможно проведение межфилиальных сделок, то есть заёмщик, проживающий в Карелии, может приобрести жилую недвижимость в другом регионе (области) присутствия банка - и наоборот. Но если клиент не укладывается в кредитное решение, которое у нас также действует 3 месяца, он может подать заявку снова, комиссии за рассмотрение заявки в банке не предусмотрено.

Вера ГРИШКОВА, «ВТБ24»:

На данный момент желающих взять ипотеку становится всё больше и больше.

С ноября 2010 года мы существенно снизили ставки по ипотеке, возобновили все приостановленные в период кризиса ипотечные программы, в декабре стартует «Военная ипотека» для участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.  Среди потенциальных клиентов банка немало тех, кто удовлетворяет сегодня нашим требованиям и кому мы можем выдать кредит, но есть и другая проблема. При обращении к нам в банк клиент может не иметь ещё готового варианта жилья, у него будет четыре месяца на его поиски.

Но нередка ситуация, когда кредитное решение на руках, а клиенты не могут найти квартиру на рынке, либо квартиру найти можно, но стоимость её такова, что ни в какое кредитное решение не укладывается.

Евгений ВОСКОБОЙНИКОВ, строительная компания «Век»:

- От строителей хочу выразить чувство радости, что ипотека опять заработала. В 2007-2008 годах у нас был наработан немалый опыт по совместным проектам с банками.

В 2009 году в связи с кризисом ипотекой почти перестали пользоваться. В настоящее время положение выправляется: условия по кредитам становятся более привлекательными, ставки понижаются. У населения больше понимания, что такое ипотека, и всё больше людей задумываются о качестве жизни.

Ожил и первичный, и вторичный рынок жилья, причём первичный больше, потому что при соотношении цена-качество первичный рынок выигрывает.

В этом году в Петрозаводске жилья строится много, а в следующем будет ещё больше, так что говорить, что сегодня в городе не из чего выбрать, я бы не стал.

Наша компания ориентирована на средний класс и выше. В настоящее время у нас в продаже порядка 25 квартир - самых разных, от 47 до 200 квадратных метров в домах, введённых в эксплуатацию. Мы реагируем на политику банков, сокращаем сроки строительства, не теряя при этом качества. Таким образом, у людей есть возможность получить кредит по более низким ставкам на квартиры в готовых домах.

- А что можно сказать об идее нового губернатора о том, что цена жилья должна составлять 31 тысячу рублей за квадратный метр?

Евгений ВОСКОБОЙНИКОВ:

- 31 тысяча - это установленный Москвой размер платы за квадратный метр под бюджетное финансирование федеральных программ. Есть примеры государственно-частного партнёрства, в результате которого в ряде регионов России стоимость жилья экономкласса не превышает этой цифры. Это Белгородская, Оренбургская и другие области. Цена квадратного метра - весьма условный показатель. Перечисление всех факторов, влияющих на этот показатель, займёт много времени, но на некоторых я остановлюсь. Многое зависит от территории, выделенной под строительство, от состояния грунтов, от площади и плотности застройки. Для уменьшения себестоимости строительства необходимо применение типовых проектов большими тиражами.

В Петрозаводске земля на редких аукционах уходит по безумным ценам, многократно превышающим стоимость земельных участков в Финляндии. А там участки уже обеспечены дорогами и коммуникациями. Строительство дорог, инженерных сетей, реконструкция действующих сетей и подстанций, расселение домов - это реальная нагрузка для застройщиков в Петрозаводске. Например, себестоимость строительства жилого комплекса «Радужный» на набережной Варкауса превысила 40 тысяч рублей за квадратный метр.

Я убеждён, что только при совместном диалоге государство и бизнес могут решить задачу по снижению конечной стоимости жилья при массовом строительстве. Такие возможности имеются у обеих сторон.

Домик в деревне или в городе

- Тенденция: многие люди стали брать земельные наделы, на которых строят дом. Банки финансируют такого рода сделки?

Лариса ЛЕОНИДЧЕНКО, «Связь-Банк»:

- Наш банк предлагает на такие цели несколько программ кредитования, в том числе если ваша цель - земельный участок. Например, с октября запущена новая программа кредитования под залог имеющейся недвижимости, размер кредита по которой возможен до 65% стоимости данной недвижимости. Оптимальные сроки кредитования (от 1 года до 15  лет), процентные ставки, возможность досрочного погашения кредита без моратория по сроку и без комиссий, гибкие требования к закладываемой недвижимости и к заёмщикам делают эту программу привлекательной для широких кругов населения, в том числе для владельцев малого бизнеса.

Так как данная программа направлена на такие цели, как развитие бизнеса, гашение кредитов, взятых в других банках, приобретение любых объектов недвижимости, не попадающих под стандартную программу ипотечного кредитования, оплата обучения, приобретение дачных домов, другие крупные приобретения и вложения. 

Раиса ПРОНИЧЕВА, «Сбербанк»:

- «Сбербанк», на долю которого приходится более 70% ипотечных кредитов, выданных в республике, занимается и этим направлением работы. Происходит фактически то же самое, что и с ипотекой: мы берём в залог у потенциального заёмщика земельный участок. Нужно разрешение на строительство на данном участке, составленная смета, а дальше - всё по схеме: наличие собственных средств от 10 до 15% в зависимости от того, молодая это семья или нет. Сейчас у нас идёт много таких проектов, они пользуются спросом.

Участок может быть в собственности, а может быть и в аренде, и если раньше кредитовали только на срок аренды, то сейчас при сроке аренды в 5-10 лет кредитуем на 15-20 лет как потенциального заёмщика. Как только заёмщик регистрирует даже недострой, регистрационная служба оформляет ему этот участок в собственность.

Марина ЗИГУН, «Уралсиб»:

- У нас при приобретении земли привлекателен для заёмщика один из вариантов потребительского кредита - «Кредит под залог»: у человека есть квартира, и он хочет купить земельный участок - пожалуйста, мы выдаём кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости.

Захар КОСТИН, «Россельхозбанк»:

-  Конечно. Перечень целей, на которые банк предоставляет ипотечные кредиты, довольно широк. Это, например, и покупка квартиры, и приобретение жилого дома с земельным участком, оплата участия в долевом строительстве, покупка незавершённого дома для его достройки.

В середине октября Россельхозбанк существенно снизил процентные ставки по ипотечным кредитам - в среднем на 1,5-2 процентных пункта. Так что условия довольно выгодные.

Ещё один немаловажный фактор - в Россельхозбанке не придётся платить комиссий за предоставление кредита.

Мы уверены, что снижение уровня процентных ставок и отсутствие комиссий за предоставление кредитов, а также наличие условий по досрочному погашению кредитов позволят значительно расширить число семей, которые смогут приобрести или построить для себя новое жильё.

- Есть ли интерес к ипотеке среди сельского населения?

Захар КОСТИН:

- Не только сельского, но и городского. ОАО «Россельхозбанк» реализует всевозможные варианты - и покупку земельного участка, и незавершённое строительство, и постройку дома. Для увеличения совокупного дохода можно брать созаёмщиков.

С ноября текущего года мы работаем и с городским населением. Варианты могут быть разные. Например, человек живёт в городе, но хочет построить загородный дом, или наоборот: живёт в загородном доме, но хочет купить квартиру. Для нас не принципиально, где человек прописан, где проживает: можно покупать и строить жильё в сельской местности, можно - в городе. С принятием решения о кредитовании жителей республики  варианты покупки жилья стали значительно шире.

Как не потерять время и деньги

- Есть ли в Карелии ипотечные брокеры, которые помогали бы желающим взять ипотеку, разобраться в многочисленных ипотечных программах, выбрать банк и подобрать квартиру?

Марина ЗИГУН:

- Брокерские конторы в Петрозаводске есть, практика показывает, что если человек решил, что он хочет взять ипотеку, он предпочитает сам обойти все банки, сравнить, поговорить с застройщиками. Обращаясь в наш банк, клиент может получить информацию о предложении недвижимости от наших партнёров.

Вера ГРИШКОВА:

- Хотелось бы дополнить. Чтобы взять ипотеку, нужно иметь хороший доход, а значит – много работать. Если человек много работает, у него не хватает времени ходить по риелторам – их у нас зарегистрировано около шестидесяти, а потом ещё по застройщикам – их, правда, меньше, всего пятнадцать. Если мы выдали заёмщику кредитное решение – у него есть четыре месяца на то, чтобы найти квартиру.

А ему, может, некогда искать, или он попал в неблагонадёжные сети, и вообще неизвестно, что приобретает в итоге.

Мы понимаем, что такая проблема существует, и с этого года начали программу партнёрства – обратились к застройщикам, предложили им партнёрскую программу, обратились к нашим агентствам недвижимости, деятельность которых оценили как прозрачную, к тем, которые успели хорошо себя зарекомендовать. И теперь, когда выдаём клиенту кредитное решение, говорим: вот, смотрите, какие варианты мы можем вам предложить. Тем более что мы знаем, на какую сумму он может рассчитывать.Или ещё вариант: мы договорились о схеме работы, когда в режиме онлайн делаем запрос нашим партнёрам, и в течение получаса они отвечают, какое предложение под этот запрос они могут сделать. Мы экономим время клиенту и не толкаем его на авантюрные сделки.

Евгений ВОСКОБОЙНИКОВ:

- Мы, в свою очередь, когда к нам приходит клиент, его спрашиваем о его возможностях и помогаем подобрать банк, чтобы он мог удовлетворить свои потребности и получить кредит. Ему проще прийти к застройщику и просидеть час-два, требуемые на решение этого вопроса, чем ходить по банкам - представьте, сколько это времени понадобится. Я так считаю, что это партнёрство исключительно удачно для обеих сторон.

Раиса ПРОНИЧЕВА:

- Мы также стремимся помочь нашим клиентам. Поэтому существуют кредиты с отлагательным условием. Это даёт клиенту время на поиски объекта недвижимости. И сейчас эта схема работает замечательно.

- На какой момент перечисляются кредитные средства - на момент сдачи документов или после регистрации сделки?

Раиса ПРОНИЧЕВА:

- Клиент имеет право выбора, у него есть два пути. Можно получить средства после регистрации сделки, но не все продавцы идут на это - здесь психологический момент: право собственности уже передал, а денег ещё не получил.

Есть второй путь: уже больше года мы ведём работу с сейфовыми ячейками, то есть выдаём денежные средства до регистрации, они закладываются в банковскую ячейку, и ими уже может воспользоваться только продавец.

Сергей ШАТОХИН:

- В дополнение к сейфовой ячейке у нас используется аккредитивная схема. То есть идёт зачисление средств на счёт продавца, который открывается только после выполнения определённых условий.

Наталья КНЫШ:

- В ВТБ24 используется упрощённая схема выдачи кредитных средств: заёмщик получает кредит в день сделки после предоставления документов на государственную регистрацию, и в тот же день перечисляет их продавцу. В итоге довольны обе стороны. Кроме того, если вы покупаете квартиру с помощью ипотечного кредита ВТБ24, то продавцу и покупателю не надо задумываться о том, кто составит договор купли-продажи квартиры и прочие документы по сделке: специалисты банка полностью подготовят всё необходимое.

- Каков прогноз по ипотеке?

Вера ГРИШКОВА:

- Я думаю, что строительный рынок республики будет оживать, банки будут всё более и более упрощать условия получения ипотечного кредита.

Наша справка:

Ипотеку в Петрозаводске и Республике Карелия представляют 14 банков, которые предлагают заёмщикам 71 ипотечную программу для приобретения жилья в кредит как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Ставки по ипотеке в Петрозаводске и Республике Карелия находятся в диапазоне 9,50 – 18,00 % годовых по рублевым кредитам и 8,45 – 13,00 % годовых по валютным кредитам.

Что такое ставка рефинансирования?

Ставка рефинансирования (refinancing rate, discount rate) - процентная ставка, под которую Центральный банк страны выдаёт кредиты коммерческим банкам. Она определяет все остальные ставки процента в экономике, отражается на отношении населения к сбережениям и инвестициям.

Влияют ли изменения ставки рефинансирования на финансовое положение населения? Да, влияют. В ситуации, когда понижается ставка ЦБ, с одной стороны, выиграют заёмщики, а с другой стороны, проигрывают вкладчики российских банков, лишаясь части прибыли от своих вложений. Каждое изменение ставки рефинансирования - это вестник того, что в ближайшем будущем возможны изменения (пересмотры) коммерческими банками процентных ставок по депозитам и кредитам. Анализ формирования процентных ставок по депозитам большинства ведущих коммерческих банков России подтверждает это. Ставка рефинансирования всегда доходит почти до уровня инфляции, а это значит, что помимо снижения прибылей проценты по большинству депозитов оказываются ниже уровня инфляции, и вклады постепенно ещё и обесцениваются.

Выступает как мощный регулятор экономической активности: высокая ставка затрудняет получение кредитов и сдерживает, таким образом, вложение денег в производство товаров и услуг; когда же требуется ускорить развитие экономики, её снижают, чтобы повысить привлекательность и доступность кредитов.

Как сэкономить на налогах при ипотечном кредите?

Согласно Налоговому Кодексу заёмщик ипотечного кредита имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома) на территории РФ. Вычет предоставляется при условии, что гражданин имеет доходы, облагаемые подоходным налогом по ставке 13%. При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку (строительство), и сумму процентов по ипотечному кредиту. При строительстве или покупке жилого дома в налоговый вычет могут включаться: расходы на приобретение дома (в том числе недостроенного), расходы на разработку проектно-сметной документации, на приобретение строительных материалов и оплату работ по строительству и отделке, расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения. При покупке квартиры в налоговый вычет могут включаться расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме, расходы на приобретение отделочных материалов и на работы, связанные с отделкой квартиры. С 01 января 2008 года в качестве имущественного налогового вычета можно предъявить сумму расходов на покупку (строительство) жилья в пределах 2 000 000 рублей (ранее эта сумма составляла 1 000 000 руб.). Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно предъявлять как налоговый вычет, законодательством не ограничена. Для подтверждения сумм процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, необходимо ежегодно в банке-кредиторе получать выписку произведённых платежей с их разбивкой на сумму основного долга и сумму уплаченных процентов. 

Срока давности для подачи заявления на имущественный налоговый вычет нет. Если квартира была приобретена более 3 лет назад, то вычет можно получить с доходов, полученных за последние прошедшие три года, подав в налоговую инспекцию декларации за эти периоды. Если годовая сумма зарплаты не покрывает сумму причитающихся налоговых вычетов, то их можно перенести на следующий год. Имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, предоставляется только однажды в жизни.

Ипотечный словарь:

Аннуитетный платёж (аннуитет) – ежемесячные перечисления по кредитным обязательствам заёмщикам, рассчитываемые по формуле аннуитета.

В настоящее время это наиболее распространённая форма погашения ипотечных кредитов, когда на протяжении всего срока действия кредитного договора заёмщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму.

Вторичный рынок жилья – рынок квартир, которые уже были зарегистрированы в ГУЮ «Регистрационная палата». При этом в квартире мог даже никто не жить.

Договор ипотеки – соглашение, по которому одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к другой стороне (залогодателю).

Досрочное погашение кредита – добровольная выплата заёмщиком остатка кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором.

Заёмщик – получатель ипотечного кредита, закладывающий в качестве обеспечения кредита некое недвижимое имущество

Имущество, которое может быть предметом ипотеки – по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Ипотечный брокер – это физическое или юридическое лицо, профессионально разбирающееся в ситуации на рынке ипотечного кредитования и оказывающее услуги клиентам (заёмщикам) по выбору оптимальной для данного клиента программы ипотечного кредитования.

Ипотечные брокеры также могут оказывать услуги по организации и проведению всех этапов ипотечной сделки, включая взаимодействия с ипотечным банком, подбор недвижимости, сбор и анализ документов по объекту недвижимости, взаимодействие с продавцами недвижимости, оценочными, страховыми компаниями, нотариусом, государственным регистратором и другими участниками рынка жилья.

Оценка недвижимости – процесс определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение независимой оценки закладываемого объекта недвижимости является обязательным условием при выдаче ипотечного кредита.

Созаёмщик – лицо, становящееся собственником приобретаемого объекта недвижимости и вместе с основным заёмщиком отвечающее перед кредитором за возврат кредита.

При этом доходы созаёмщика учитываются при расчёте суммы долга.

Фиксированная ставка процента – ставка процента по ипотечному кредиту, которая не может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.

 

Смотрите также:

Оставить комментарий (1)

Также вам может быть интересно


Загрузка...

Топ 5 читаемых

Самое интересное в регионах