Любые происходящие в стране и мире события отражаются на рынке недвижимости. Так, в начале пандемии в Псковской области раскупали загородные дома, причём новыми собственниками становились москвичи и петербуржцы, в феврале и марте этого года был зафиксирован повышенный спрос на новостройки, при этом расплачивались за жильё псковичи в основном наличными деньгами. Потом наблюдался рост предложений на вторичном рынке, был даже период, когда цены на старое жильё достигли стоимости новостроек. События сентября снова повлияли на ситуацию на рынке. «АиФ-Псков» выяснил, какие тенденции наблюдаются и чего стоит ждать в ближайшем будущем.
Подъёмы и спуски
Эксперты в сфере недвижимости, в основном, сходятся во мнении, что после сентябрьского падения рынок немного ожил. Генеральный директор ООО «ЭТАЖИ-ПСКОВ» Роман Максименко говорит, что с третьей декады сентября отмечается резкое падение спроса на недвижимость, при чём не по совершаемым сделкам, а по процессам, которые предшествуют сделке - консультациям по ипотеке, по одобрению ипотечных заявок, по разрыву предварительных договорённостей о покупке. По его словам, еженедельное падение спроса на недвижимость составляло 18% к августу, сейчас оно замедлилось до 9% в неделю. «Немного панические настроения спадают, и люди более адекватно реагирует на ситуацию», - считает эксперт.
Руководитель проекта ООО СЗ «Монолит» Олег Брячак отмечает, что в течение летних месяцев не то, что наблюдался спад продаж, а они просто встали, и только в августе на рынке недвижимости началось оживление. «Сейчас мы наблюдаем стабилизацию рынка, продажи идут», - уверяет он и добавляет, что если проводить параллели с прошлым годом, то в этом продажи квартир в новостройках выросли на 25%.
Коммерческий директор ООО СЗ «Псковжилстрой» Ольга Горохова тоже говорит, что продажи квартир хоть и сократились, но не остановились совсем, потому что «людям же где-то надо жить». Если в прошлом году в среднем в месяц компания проводила 10 сделок, то в этом — три. «В марте раскупили всё, причём не в ипотеку. В апреле было меньше, а теперь... в октябре мы выходим, наверно, на 4 сделки», - сказала Ольга Горохова.
Роман Максименко прогнозирует снижение продаж недвижимости по итогам текущего года на 12% по России в целом и по Псковской области в частности.
При этом он отмечает, что идёт пополнение базы объектов, выставленных на продажу. В частности, говорят эксперты в сфере недвижимости, свои дома и квартиры начали выставлять люди, покинувшие в последнее время территорию России. Таких объектов, правда, в Псковской области не много. Однако, рассчитывать на скидки от уехавших не стоит, никто из них не пытается экстренно продать жилплощадь.
Что же касается коммерческой недвижимости, то, по словам Романа Максименко, этот рынок практически встал. «Деловая активность в целом по аренде и покупке сильно снизилась и произошло это не сейчас. Просто сейчас снижение усугубилось», - сказал он. Эксперт пояснил, что федеральные торговые сети приостановили программы развития и не интересуются новыми площадями, а занимаются переформированием имеющихся магазинов. Плюс ко всему часть брендов ушла из России, а вот на их место, хоть и были анонсы, пока никто не пришёл. По данным Романа Максименко, спрос на данный момент остаётся на промышленную и складскую недвижимость. Это он объясняет переездом производств из других городов и работой производителей в направлении импортозамещения. «Это такая палочка, соломинка, за которую держится рынок коммерческой недвижимости, - заявил эксперт. - Каких-то очень хороших перспектив я в этом плане прослеживаю».
Олег Брячак говорит, что ранее при строительстве домов, где первый этаж отводится под коммерцию, стояли очереди из желающих занять площади, сейчас же их приходится искать. Он рассказал, что на одном из последних объектов было решено первый этаж делать таким образом, чтобы помещение мог занять один крупный арендатор, для чего даже устроены погрузочные ворота, или несколько мелких. «Под коммерцию мы сейчас не заточены, лучше делать квартиры», - констатировал Олег Брячак и добавил, необходимость в коммерческих площадях на первом этаже зависит и от месторасположения дома.
Проценты на выбор
Если в марте недвижимость многие покупали за наличные деньги, то теперь снова превалируют ипотечные сделки. Олег Брячак видит в этом влияние изменившейся позиции банков и привлекательные ставки по ипотечным кредитам. В качестве примера Олег Брячак привёл один из банков, где «ипотечные ставки чуть предлагают не на выбор покупателя».
Обратил он внимание и на программу, которая позволяет купить жильё в новостройке в ипотеку, но пока квартира строится, выплачивать только часть ежемесячной суммы, а платёж по полной начинается только после сдачи объекта в эксплуатацию. «Это удобно для тех, кто снимает квартиру, а тянуть и плату за аренду и полный ипотечный платёж тяжело», - пояснил Олег Брячак.
Заместитель управляющего Псковским отделением Сбербанка Игорь Трепов рассказал, что объем ипотечного кредитования в Псковской области в сентябре 2022 года сравнялся со среднемесячным уровнем 2021 года. «Это неплохой результат, посмотрим, что будет дальше. Я бы обратил внимание на то, что последние две недели идёт спад по заявкам, - процентов на тридцать они упали, но гораздо более драматическая ситуация была в апреле. А дальше - май, июнь, июль, август - количество заявок и выдачи ипотеки росло», - отметил Игорь Трепов. Он рассчитывает, что в ноябре снова пойдёт рост числа заявок на ипотечные кредиты.
«Люди пока в ожидании каких-то стабильных и чётких посылов, что будет дальше. Летом все немного проснулись и заявки прошли», - сказал заместитель директора Псковского филиала Россельхозбанка Сергей Кононов.
При этом банки «большой четвёрки» уже подняли ставку по ипотеке, правда, незначительно. Например, Сбер — на 0,5%. С 18 октября аналогичный шаг совершит и Россельхозбанк. Рост ожидается на 1%, но, как отметил Сергей Кононов, это коснётся только стандартных ипотечных программ.
Он подчеркнул, что сельская ипотека живёт в другом рынке и имеет сезонность — в сентябре выдали займов больше чем летом. В прошедшем месяце были выданы 10 займов по сельской ипотеке и большим спросом пользуются территории около Пскова, а вот по Великим Лукам, как и по другим муниципалитетам региона, сделок почти нет.
«Люди из многоэтажек, которые имеют несколько детей, хотят переехать за город», - уверяет представитель Россельхозбанка. Однако, отметил он, есть проблема с недвижимостью на рынке. Сельская ипотека может быть выдана под строительство дома или под покупку готового, но возведённого не более 3 лет назад. «Плохо, что нет коттеджных посёлков, целевых застроек и выбор у заёмщиков всё меньше и меньше», - констатировал Сергей Кононов.
На разрыв
Псковские эксперты уверяют, что появившаяся в некоторых федеральных СМИ информация о падении цен на недвижимость чуть ли не на 30-40% действительности не соответствует.
По словам Романа Максименко, снижение стоимости наблюдается на вторичном рынке, но не такое значительное — в пределах 150 тысяч рублей, то есть в размере торга продавца с покупателем.
Что касается новостроек, то, рассказал Роман Максименко, цена на них в среднем составляет 75 тысяч рублей за квадратный метр. «Дома сдаются без отделки, а даже при экономичном варианте ремонта нужно добавить ещё 13-15 тысяч рублей за квадрат. Получается 90 тысяч рублей за квадратный метр, что накладно для жителей нашего региона», - констатировал эксперт.
Ольга Горохова отметила, что сдавать квартиры с отделкой не выгодно. Компания провела такой эксперимент в доме 28 по улице Завеличенской. Там с отделкой продавалась целая секция квартир. В цену жилья была заложена сумма в 7 000 рублей за отделку, однако, по факту расходы компании на ремонт были выше. «Люди приходят, им нравится, но больше таких проектов не будет», - заверила представитель застройщика.
Роман Максименко заметил, что сделать шоурумы именно он предложил предыдущему руководителю «Псковжилстроя», однако, воплощена эта идея была не совсем так. «Надо было отделать всего пару квартир для показа, а когда они бы продались, сделать ещё несколько. А всю секцию сразу не надо было», - пояснил он.
Ольга Горохова говорит о том, что цены на новое жильё всё же растут, а вот Олег Брячак считает, что стоимость пока зафиксировалась. По его словам, на строительстве жилья и на стоимости недвижимости положительно скажется стабилизация цен на стройматериалы, в том числе на бетонные конструкции, на металл. При этом Олег Брячак акцентировал внимание на том, что цены на стройматериалы не упали, они именно стабилизировались и больше их дикого роста не наблюдается. «Это даёт возможность не повышать ту стоимость жилья, которая есть сейчас», - сказал он.
Роман Максименко прогнозирует, что в перспективе снижение стоимость жилья на вторичном рынке продолжится и разрыв с ценой на новые квартиры будет только расти. Он пояснил, что на это влияет платёжеспособность населения, которая не увеличивается, поэтому многие, кто покупал жильё для сдачи в аренду, закрывают эти «инвестиционные проекты» для решения своих финансовых вопросов.
«Сложнее будет продавать новостройки. Это будет постепенно происходить. У нас в городе не так много предложений по новостройкам и чем меньше предложений, тем больше застройщик меняет цену», - добавил эксперт. Он уверен, что если и будут какие-то скидки на новые квартиры, то только единичные.
Говоря о том, стоит ли сейчас покупать квартиры, Олег Брячак рекомендовал совершать сделки именно в этом году, потому что рост цен в перспективе обязательно будет. По его мнению, недвижимость была и остаётся хорошей инвестицией, а курс тех же самых долларов и евро, в которые раньше вкладывались, сейчас крайне не стабилен. «Деньги лучше всего хранятся не в банках, а в недвижимости», - убеждён Олег Брячак.
«Мы всегда говорим во всех кризисах — недвижимость хорошее вложение, но её надо покупать тогда, когда есть потребность — жить или сдавать. И надо согласится с тем, что доходность по другим инструментам сейчас либо отсутствует, либо не высока», - резюмировал Роман Максименко.