Высокие цены на жилье, ужесточение условий по ипотеке, ограничение льготных программ — многие псковичи, кто планировал покупку или продажу квартиры, сейчас в раздумьях. Как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости, выяснял «АиФ-Псков».
Удар по потребителю
Ситуация сложилась непростая: покупателей все меньше, цены за квадратный метр все выше. Со стороны и вовсе кажется, что пациент скорее мертв. «Рынок всегда жив, - опровергает подобные предположения генеральный директор федеральной риелторской компании Роман Максименко. - Если на нем есть транзакции, значит, он жив».
Но тут же поясняет, что важно уточнить: жив для кого? Если говорить о потребителях, то для них ситуация за последний год ухудшилась, прежде всего, в направлении ипотеки. «Выросла ключевая ставка, которая повлекла за собой изменение ставок по ипотечным кредитам, и ипотека практически стала ставкозаградительной», - комментирует эксперт.
Ипотека ипотеке рознь. Первая - на новостройки, семейная, по льготным программам (военная, айти, сельская) - поддерживается правительством, поэтому тут все неплохо. Хотя объемы уже и не те, что были раньше, отмечает эксперт. Например, в области продаж новостроек в России падение произошло на 25%. По стране этот процент разный. В Самарской области - 46%, в Казани — 13%, в Пскове- 25-28%.
Вторая - без преференций, на вторичку, с ней ситуация тяжелее. Однако, считает Максименко, действия Центробанка попросту убрали экономически не образованных заемщиков, которые вписывались в авантюры: собирали деньги на минимальный первоначальный взнос, брали что попало, а потом не понимали, как гасить ипотеку. «Я вообще считаю, что рынок при такой сумасшедшей стимуляции был перегрет, а сейчас возвращается к своему нормальному состоянию. Я всегда говорил, что надо покупать тогда, когда нужно, а не тогда, когда хочется».
По его словам, даже сейчас у людей предостаточно собственных средств. «Это публичная информация. Банковская статистика показывает, какие огромные суммы размещены на депозитах, просто колоссальные. Сейчас ключевая ставка немножко снизится. Они вытащат деньги с депозитов и понесут в бетон», - уверяет эксперт.
Выросшие ставки и другие ограничения псковичей дисциплинировали, и это только хорошо, уверяет Роман Максименко. Подходить к покупке недвижимости они стали, во-первых, взвешенно, а во-вторых, практично. «Продают одну квартиру, чтобы купить другую, а нехватающие средств добирают. В таком случае и платеж по плечу», - говорит он.
Метр в рост
Для лучшего понимания ситуация на рынке прошлый год надо разделить на две части: до 1 июля и после. В первой половине года действовали льготные программы. Застройщики, по словам Максименко, знали, что их вот-вот отменят и динамично поднимали цены, следуя за спросом. Доходило до того, что рост происходил несколько раз в месяц на 1,5 — 2%. Правда, в отдельные периоды и спад на 0,5 — 1% наблюдался. «На 20% цены на недвижимость не выросли, но на 15% - точно. И цена за квадратный метр продолжит расти», - уверен Роман Максименко.
Пока в Пскове сохраняется тенденция, когда при вводе дома свободных квартир практически не остается: они все уже раскуплены. Но эксперт не исключает, что в самое ближайшее время ситуация поменяется.
Он обращает внимание и на тот факт, что многие покупатели стали делать ставку не на количество комнат в квартире, а на инфраструктуру. «Ведь мы покупаем не всегда только площадь, мы покупаем среду обитания, - говорит Роман Максименко. - А об этом, к сожалению, у нас очень редко застройщики задумываются. В чем мы живем? Какое количество парковочных мест имеет? Есть ли детские площадки? Очень часто ты можешь купить меньше метров, но переплатить за среду и тебе будет просто отлично».
Ожидать того, что рост цен и падение покупательской способности остановят стройку многоквартирных домов не стоит. Для этого нет никаких предпосылок. А вот конкурент — в лице загородной недвижимости - есть. Этот рынок сейчас развивается семимильными шагами. «Начиная с ковида загородка в топе,- говорит Роман Максименко. - Все, конечно, этим путем не пойдут, но доля тех, кто выберет свой дом, будет расти».
По прогнозам Романа Максименко, на это поле скоро должны зайти новые игроки — застройщики, которые будут возводить настоящие коттеджные поселки с инфраструктурой, внутриквартальными дорогами, сетями, садами, школами, клубами, четкой транспортной логистикой. Пока ничего подобного ни в Пскове, ни в районах нет, но и это не за горами.
Чем интереснее, тем дороже
Инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одним из самых выгодных капиталовложений у псковичей. Одни покупают жилье, чтобы появившиеся средства не съела инфляция, другие — чтобы у детей была жилплощадь в будущем, третьи - для получения пассивного дохода.
Для многих купленная квартира — хорошее подспорье для семейного бюджета. Цены на съемное жилье высокие и расти продолжат, уверяет Максименко. И дело даже не в платежеспособности населения. «Как только платеж по аренде перекроет платеж по ипотеке, это резко станет нецелесообразно, потому что лучше платить за свое, чем отдавать условному дяде». Насколько этот рубеж близок, покажет февральское заседание совета директоров Банка России.
Во сколько раз цена на съем еще поднимется, Роман Максименко сказать не берется.«У меня выставлена на продажу хорошая квартира: с ремонтом, мебелью, бытовой техникой. И часто порой спрашивают: «Вы ее не сдаете?». Уточню: это двухкомнатная квартира, боковой вариант. Аренда такой стоит примерно 25 000 — 30 000 рублей. После очередного вопроса я написал, что сдаю за 50 000 рублей. Каково же было мое изумление, когда они согласились. Оказывается, такой спрос тоже есть. Если это хорошо упакованный продукт, тогда за него готовы платить».
Цены на недвижимость растут далеко не во всех районах Псковской области. Прослеживается четкая зависимость между развитием населенного пункта, туристического потока и стоимостью квадратного метра. «У нас есть офис в Печорах, он существует почти полтора года. И за это время цена на недвижимость там выросла почти на 40%», - рассказал Роман Максименко.
Такая же история наблюдаются в Острове и Пушкинских Горах. Последние, по его словам, «наше всё в части спроса иногородних покупателей». «Очень интересные локации, - отмечает он. - Люди с удовольствием покупают дачи. Прекрасные места. Сейчас в Порхове идет масштабная реконструкция крепости, мы на это уповаем».
В туристических локациях каждому заходит свое. Кому-то достаточно квартиры, чтобы приехать, переночевать, а дальше путешествовать по региону, а кто - то хочет дачу, чтобы приезжать на все лето, привозить детей и родителей.
В любом случае, число межрегиональных сделок с недвижимостью в регионе год от года растет.